¿Puedo obtener la deducción QBI sobre un ingreso por alquiler?

Los ingresos de estos tipos de alquileres se excluyen específicamente para los fines del puerto seguro de QBI:

• Propiedad usada como residencia por el contribuyente durante una parte del año, de acuerdo con la Sección 280A del IRC.
  • Esto incluye casas, cabañas, residencias vacacionales, de temporada, invernales, etc.
• Alquileres NNN, donde el inquilino o arrendatario paga los impuestos sobre los bienes raíces, el seguro y el mantenimiento además de la renta y los servicios públicos.
• Bienes raíces alquilados a una actividad comercial o negocio realizado por un contribuyente que comúnmente se controla de acuerdo con la Sección 1.199A-4(b)(1)(i). 
• La totalidad de los intereses sobre los bienes raíces de alquiler, si alguna parte de los intereses se trata como un SSTB de acuerdo con la Sección 1.199A-5(c)(2) (que establece reglas especiales cuando se proporcionan bienes o servicios a un SSTB).

Si tus alquileres o actividades de alquiler entran en alguna de las categorías anteriores, no puedes obtener la deducción QBI sobre el ingreso generado.

Si eres un/a profesional de bienes raíces para fines de impuestos (es decir, más del 50 % de los servicios personales comerciales que prestaste durante el año tributario se desarrollaron en un negocio de bienes raíces en el que participaste sustancialmente por más de 750 horas ese mismo año), tu ingreso por alquiler califica para la deducción QBI, siempre que se cumplan todas las demás condiciones.

¿Qué ocurre si eres dueño/a de una propiedad (o tres) de alquiler, pero no calificas como profesional de bienes raíces? Resulta que puedes calificar para la deducción QBI, siempre que tus actividades de alquiler constituyan un negocio o actividad comercial.

Por lo general, esto significa que cada empresa de alquiler de bienes raíces (una propiedad de alquiler o un grupo de propiedades de alquiler similares, incluidos los ingresos por alquiler K-1) debe cumplir estos tres requisitos:

1. Cada empresa mantiene sus propios libros y registros para llevar la cuenta de ingresos y gastos.
2. Una empresa que ha existido menos de cuatro años presta al menos 250 horas de servicios de alquiler al año. En el caso de una empresa que haya existido durante cuatro años o más, se debe cumplir este requisito en tres de los cinco años tributarios consecutivos que finalicen en el año tributario.
3. (A partir del año tributario 2019) se guardan registros contemporáneos de los servicios prestados, lo que incluye quién realizó el servicio, descripción y fecha del servicio, y cuánto duró (quién, qué, cuándo y por cuánto tiempo).

Los servicios de alquiler pueden proporcionarse por los dueños o sus empleados, contratistas independientes o agentes, e incluirían, entre otros, los siguientes:

• operación general, mantenimiento y reparación de la propiedad
• compra de materiales
• actividades de administración de propiedades
• supervisión de empleados y contratistas
• publicidad de la propiedad para alquiler
• selección de arrendatarios y comprobación de antecedentes
• negociación y celebración de contratos de alquiler
• cobro y depósito de rentas

Las actividades excluidas de la definición de servicios de alquiler incluyen las siguientes:

• tiempo invertido en viajar desde y hacia la propiedad
• revisión de estados contables o reportes operativos
• gestión financiera y de inversiones (por ejemplo, financiación)
• obtención o adquisición de propiedades para alquiler
• planificación, gestión y construcción de mejoras de capital a largo plazo

Ten en cuenta que, si un alquiler no cumple estos requisitos, la empresa igualmente podría considerarse un negocio o actividad comercial calificado para los fines de la deducción QBI, siempre que se encuadre en la definición de negocio o actividad comercial de acuerdo con la Sección 162 del IRC.