Lo que está describiendo se llama un intercambio de especie (Sección 1031). (En inglés se llama "Like-Kind Exchange"). La única clase de propiedad que califica para este tratamiento en el campo tributario son las bienes raices, que es el caso con usted. El siguiente artículo describe un poco más sobre la provisión: ¿Qué es un intercambio en especies (Sección 1031)?
Como usted tiene una casa "duplex" (una sola casa pero con dos viviendas separadas, como si fueran apartamentos), y usted vive en una de las viviendas, se va a considerar como dos ventas por separado: una que es personal, y la otra de negocio. Lo que recibe por la parte personal no califica para el tratamiento "Like-Kind", sino más bien la provisión de exclusión Sección 121 (en lo cual puede excluir una ganancia de hasta 250,000 o 500,000 si está casado y hace una declaración junto con su cónyuge).
Para la parte de la casa que es rentada, la Sección 1031 sí aplica. Para realizar una transacción que califica para este tratamiento, tiene que identificar la propiedad que reemplazará (intercambiará) la propiedad rentada en 45 días, y finalizar la compra en 180 días. Para reportar un intercambio calificado en el programa, vea este enlace: ¿Dónde ingreso un intercambio similar o de la sección 1031 (Formulario 8824)?
Un punto final: la propiedad que adquiere para reemplazar la propiedad rentada también tiene que ser usado para negocio (otra casa rentada, un edificio que usará para producción de negocio, oficina, etc.) Si en vez de eso compra nada más una propiedad personal, tendría que reportar y pagar impuesto sobre la ganancia que realiza de la propiedad rentada que vendió.
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