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¿Puedo obtener la deducción QBI sobre un ingreso por alquiler?

Los Ingresos de Negocios Calificados, o QBI (por sus siglas en inglés), son los ingresos netos generados por cualquier negocio o actividad comercial en virtud de la sección 162 del Código de Impuestos Internos (IRC, por sus siglas en inglés).

Las propiedades para alquiler suelen tratarse como actividades pasivas, y las actividades pasivas quedan excluidas de la definición de un negocio o actividad comercial calificado. Sin embargo, los alquileres que califican como negocios o actividades comerciales de acuerdo con la sección 162 del IRC no se consideran pasivos, lo que significa que, posiblemente, puedan calificar para la deducción QBI.

Con el objetivo de proporcionar una guía preliminar para esta pregunta popular, el IRS publicó el Aviso 2019-07, cuyos puntos claves hemos resumido a continuación.

El ingreso por estos tipos de alquileres se excluye específicamente para los fines de la deducción QBI:

  • Actividades de alquiler pasivas que no se consideran un negocio o actividad comercial
    • Por ejemplo, una vivienda unifamiliar alquilada durante un año o más, donde hay poca o ninguna interacción entre el propietario y los inquilinos más allá del cobro periódico de la renta y alguna reparación ocasional.
  • Propiedad usada como residencia por el contribuyente durante una parte del año, de acuerdo con la sección 280A del IRC
    • Esto incluye viviendas vacacionales, cabañas, residencias de temporada o “pasajeras”, etc.
  • Alquileres NNN, donde el propietario o arrendatario paga los impuestos sobre bienes raíces, seguro y mantenimiento además de la renta y los servicios públicos
  • Alquileres de propiedades fuera de los Estados Unidos
  • Alquileres de terrenos

Si tus alquileres o actividades de alquiler se ubican en alguna de las categorías anteriores, no puedes tomar la deducción QBI sobre el ingreso generado.

Si eres un profesional de bienes raíces para fines de impuestos (es decir, más del 50% de los servicios personales comerciales que prestaste durante el año tributario se desarrollaron en un negocio de bienes raíces en el que participaste sustancialmente por más de 750 horas ese mismo año), tu ingreso por alquileres califica para la deducción QBI, siempre que se cumplan todas las demás condiciones.

¿Qué sucede si eres dueño de una propiedad (o tres) para alquiler, pero no calificas como profesional de bienes raíces? Resulta que puedes calificar para la deducción QBI, siempre que tus actividades de alquiler constituyan un negocio o actividad comercial.

En general, esto significa que cada empresa de alquiler de bienes raíces (una propiedad o un grupo de propiedades similares para alquiler, incluido el ingreso por alquiler K-1) debe cumplir los siguientes requisitos:

  1. cada empresa mantiene sus propios libros y registros para llevar cuenta de ingresos y gastos;
  2. se prestan servicios de alquiler durante al menos 250 horas por empresa, por año; y
  3. (a partir del año tributario 2019) se guardan registros contemporáneos de los servicios prestados, lo que incluye quién realizó el servicio, descripción y fecha del servicio, y cuánto duró (quién, qué, cuándo y por cuánto tiempo).

Los servicios de alquiler pueden ser prestados por los dueños o sus empleados, contratistas independientes o agentes, e incluirían, entre otros, los siguientes:

  • operación general, mantenimiento y reparación de la propiedad
  • compra de materiales
  • actividades de administración de propiedades
  • supervisión de empleados y contratistas
  • publicidad de la propiedad para alquiler
  • selección de arrendatarios y comprobación de antecedentes
  • negociación y celebración de contratos de alquiler
  • cobro y depósito de rentas

Las actividades excluidas de la definición de servicios de alquiler incluyen las siguientes:

  • tiempo invertido en viajar desde y hacia la propiedad
  • revisión de estados contables o reportes operativos
  • gestión financiera y de inversiones (por ejemplo, financiación)
  • suministro o adquisición de propiedades para alquiler
  • planificación, gestión y construcción de mejoras de capital a largo plazo

Ten en cuenta que, si un alquiler no cumple estos requisitos, la empresa igualmente podría considerarse un negocio o actividad comercial calificado para los fines de la deducción QBI, siempre que se encuadre en la definición de negocio o actividad comercial de acuerdo con la sección 162 del IRC.

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